Capelle aan den IJssel

Fascinatio kavel NK-1AB Havensteder

Fascinatio

De wijk Fascinatio is de jongste wijk van Capelle aan den IJssel en bestaat sinds 2001. Naam en de inrichting van de wijk zijn ontleend aan het boek Fascinatio, de wonderwind van Tom Manders jr. De wijk bestaat uit een woonwijk met daaromheen een ring van bedrijven en kantoren. Deze ring is door het uitbreken van de kredietcrisis nog niet af. De stagnerende kantorenmarkt en de toenemende vraag naar woonruimte maakt dat ook in deze buitenste ring woningbouw initiatieven mogelijk zijn.

Wie:     Woningstichting Havensteder
Wat:     160 sociale huurwoningen
Status:  Initiatief (schetsontwerp)

Havensteder

Woningstichting Havensteder heeft een reservering op dit kavel voor de realisatie van bereikbare huurwoningen. Begin 2021 is woningcorporatie Havensteder begonnen met een nieuwe planontwikkeling op kavel NK1. Het betreft een buitenring van een woonwijk in Capelle die oorspronkelijk door bedrijven en kantoren zou worden ingevuld. Het gaat hier om stevige bouwvolumes. De bedoeling is dat de grote bouwvolumes in de buitenring de binnenring van de woonwijk tegen geluid beschermen. In dit geval met name van de metrobaan.

Sinds een aantal jaren is het programma van de buitenring gewijzigd (aanleiding kredietcrisis) en wordt hier nu ook ingezet op woningbouw. Op de hoek van de betreffende kavel zien we vanuit stedenbouwkundig oogpunt mogelijkheden voor een hoogteaccent. Inzet is nu om hier ca. 160 woningen (sociaal woningbouwprogramma) te realiseren, waarbij parkeren op de kavel wordt opgelost. De gemeente zal zorgen voor het parkeren op maaiveld, waarbij de buitenruimte van de kavel onderdeel wordt van de openbare ruimte.

Kavelruil (2019-2020)

Vanuit het WOP is het verzoek gekomen om op een deel de studentenhuisvesting, die nu aan de zuidzijde van Fascinatio een bouwclaim heeft, te realiseren. Er heeft onderzoek en overleg plaatsgevonden of en hoe er invulling aan deze vraag kan worden gegeven. De conclusie uiteindelijk is dat Havensteder verder gaat met het oorspronkelijke plan voor de realisatie van huurwoningen. 

Klankbordgroep

Op initiatief van Havensteder is een klankbordgroep opgericht in 2021. 

Publicatie

Ontwerp bestemmingsplan Fascinatio Boulevard Noord, het M.E.R. beoordelingsbesluit, stap-3-besluit en het ontwerpbesluit hogere waarden geluid (wegverkeer) voor het bouwen van 161 woningen bij kavel NK1.

Het college van burgemeester en wethouders maakt bekend dat zij het ontwerp bestemmingsplan Fascinatio Boulevard Noord, het M.E.R. beoordelingsbesluit, stap-3-besluit en ontwerpbesluit hogere waarden ter inzage gaat leggen per donderdag 15 december 2022. Dit initiatief past niet in het geldende bestemmingsplan. De gemeente kan afwijken van het bestemmingsplan door gebruik te maken van artikel 2.12 eerste lid, onder 1 sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Bestemmingsplan
Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Fascinatio-Capelsebrug'. Dit bestemmingsplan is op 25 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Aan de aanwezige bedrijfspercelen is in dit plan de bestemming 'Bedrijf' toegekend. Op deze gronden zijn bedrijven toegestaan uit ten hoogste milieucategorie 3.1 van de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'. Wonen is hier niet toegestaan. Daarom is een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

In de toelichting bij het voorliggende bestemmingsplan staat beschreven wat de parkeerbehoefte is behorend bij het beoogde woningprogramma. Deze parkeerbehoefte komt niet overeen met de parkeernorm zoals opgenomen in de vigerende nota Parkeernormen 2015. De nota Parkeernormen 2015 hanteert één parkeernorm voor alle appartementen tot 100 m2 en maakt geen onderscheid tussen sociale en niet-sociale huur. Op basis van zowel de landelijke kentallen als gemeentelijke ervaringscijfers is duidelijk dat kleinere appartementen een naar verhouding lagere parkeervraag hebben en dat sociale huur gemiddeld lager autobezit kent dan niet-sociale huur. De parkeernorm in de nota Parkeernormen 2015 is daarom niet passend en het toepassen van deze norm zou leiden tot een grote overschot aan parkeerplaatsen en mogelijk ook een kleiner aantal woningen. Het Parkeerbeleid 2015 staat toe om van de parkeernorm een gepastere beoordeling te maken. Om de beschreven redenen is dat hier gemotiveerd. Op dit moment heeft de gemeente nieuw parkeerbeleid en een nieuwe Nota Parkeernormen in voorbereiding. Het concept is in 2022 ter consultatie aan de raadscommissie SOB aangeboden. De nieuwe normen maken beter onderscheid naar woonoppervlakte en het verschil tussen sociale en niet-sociale huur. Voor de beoordeling van dit in voorbereiding zijnde bestemmingsplan is bij de toetsing van de motivatie daarom uitgegaan van een gepastere beoordeling van de Parkeernormen 2015 waarbij wordt gekeken naar de nieuwe concept-normen. Dit zijn immers op basis van de actuele inzichten de best passende parkeernormen. De uiteindelijke beoordeling van het bouwplan vindt plaats op basis van de ingediende aanvraag omgevingsvergunning en het op dat moment vigerende beleid.

Besluit hogere waarden
Het plangebied ligt in de geluidzone van de A16, Fascinatio Boulevard, Bahialaan, Fysicibaan, Kralingse Kerklaan, Engelbrechtlaan, 's-Gravenweg, N210, de westelijk gelegen busbaan en de metrolijn. Dit valt onder de gemeenten Rotterdam, Vlaardingen en Capelle aan den Ijssel. Voor de ontwikkeling is een akoestisch onderzoek uitgevoerd.

Uit het onderzoek blijkt dat bij alle woningen ten aanzien van het aspect geluid sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, ten gevolge van een of meer geluidsbronnen (met name de A16, Fascinatio Boulevard en N210).

Bij een groot deel van de woningen is sprake van overschrijding van de maximale grenswaarde uit de Wet geluidhinder, ten gevolge van het wegverkeer op de A16. Omdat woningbouw op de locatie zeer gewenst is, maar maatregelen aan de geluidsbron en in het overdrachtgebied niet in te passen zijn, worden in het project zoveel mogelijk maatregelen genomen om tot een zo goed mogelijk akoestisch woon- en leefklimaat te komen. Dit is gedaan door middel van stedenbouwkundige overwegingen en door de gebouwgebonden maatregelen. Desondanks blijft het niet haalbaar om met deze maatregelen volledig aan de eisen uit de Wet geluidhinder en het lokaal geluidbeleid van de gemeente te voldoen. De spuivoorziening bij de gebouwen is dan lastiger te realiseren.

Om realisatie van het plan mogelijk te maken is daarom gekozen om gebruik te maken van de interimwet stad-en-milieubenadering. In dit kader is breed onderzoek gedaan naar het woon- en leefklimaat van de woningen, terug te vinden in de toelichting. Dit is gedaan aan de hand van vier aspecten:
* kwaliteiten van de specificatie van de locatie;
* voorkomen van slaapverstoring;
* mogelijkheid om in een buitenomgeving te 'ontsnappen' aan een overmaat van omgevingslawaai';
* verhoogde geluidwerende kwaliteit van 3 dB t.o.v. de nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit.

Mede op basis van het akoestisch onderzoek wordt het stap-3 besluit genomen. Dit is een onderdeel van de Interimwet Stad en Milieubenadering en geluid. De Interimwet Stad- en Milieubenadering biedt de mogelijkheid om af te wijken van de wetgeving, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Daarbij kan naast milieukwaliteitsnormen ook worden afgeweken van procedurele en bevoegdheidsbepalingen. In het bijgevoegde Stap-3-besluit wordt alleen gebruik gemaakt van een afwijking van milieukwaliteitsnormen.

Deze wet brengt de realisering van ruimtelijke initiatieven op milieubelaste plekken dichterbij.

Verbetering leefomgevingskwaliteit
De leefomgevingskwaliteit dient door het nemen van maatregelen te worden verbeterd bij een stap-3-besluit. Hoe wordt deze dan verbeterd bij het huidige plan?

Spreiding sociale woningbouw
De wijk Fascinatio is de jongste wijk van Capelle aan den IJssel en bestaat sinds 2001. De originele opzet van de wijk was om woningen te realiseren in het hart van de wijk met daaromheen een ring van bedrijven en kantoren. De ontwikkeling van deze ring is tijdens de kredietcrisis gestagneerd waardoor veel kavels in de buitenring leeg bleven. Omdat de vraag naar woningen zeer groot is, en omdat er in het volle Capelle verder weinig vrije bouwkavels zijn staat de gemeente sinds enkele jaren ook woningbouwprojecten in deze ring toe. In het op 14 december 2021 door de raad vastgestelde Ruimtelijk Toekomst Perspectief Fascinatio (RTPF) wordt dit reeds ingezette beleid geformaliseerd.

In Fascinatio staan met name woningen in het hogere segment. Het percentage sociale huurwoningen in de wijk is momenteel 9%. Met de realisatie van de 161 sociale huurwoningen op kavel NK1 loopt dit op tot een percentage van 14%. Daarmee draagt het project bij aan een betere spreiding van de sociale woningvoorraad in Capelle aan den IJssel. Dit past ook goed binnen het provinciale beleid om sociale woningen te spreiden en daarom heeft de provincie ook een subsidie toegekend van 1,2 miljoen euro ten einde deze woningen te kunnen verwezenlijken. Een goede mix van verschillende woningtypen draagt bij aan een goede woonkwaliteit in de wijk Fascinatio en is daarmee een reden voor het stap-3-besluit.

Stedelijke ontwikkeling in de omgeving
In de omgeving van het plangebied vinden 2 grote stedelijke ontwikkelingen plaats die deze locatie nog aantrekkelijker maken als woonplek, te weten de transformaties van de kantorenparken Brainpark I (aan de andere zijde van de A16) en het bedrijven en kantorenterrein Rivium (aan de andere zijde van de Abram van Rijckevorselweg). Twee gebieden die momenteel monofunctioneel ingericht zijn voor werken, waar verder weinig te beleven is worden levendige gebieden die daarbij bijdragen aan het woongenot in hun omgeving. Brainpark wordt een groene en levendige plek om te wonen, werken, studeren en recreëren. Naast kantoren komen er woningen, (zorgvoorzieningen, horeca, winkels en veel meer groen). Dit gebied ligt op slechts 5 minuten lopen van de planlocatie. Het Rivium transformeert van een bedrijven en kantoorlocatie naar een hoog stedelijk woonmilieu aan de Maas met bedrijven, 5000 woningen, hoogwaardige inrichting en vele voorzieningen. Dit gebied ligt op slechts 5 minuten fietsen van de planlocatie. Daarmee wordt dit ook een reden voor het stap-3-besluit.

Overige verbeteringen
De kavel vormt een entree van de nieuw aan te leggen parkrand;
ligt bij een goede ov locatie;
- toepassen van stap-3-besluit bied mogelijkheid van goede spui voorzieningen en toegankelijke buitenruimtes aan de zonzijde van de kavel;
- stedenbouwkundig hebben de geplande gebouwen een goede positionering op de kavels.

Wat is de initiatiefnemer van plan?
De initiatiefnemer heeft het voornemen om aan de Fascinatio Boulevard kavel NK1 in Capelle aan den IJssel appartementen te realiseren. Verdeeld over vier gebouwen worden 161 appartementen gerealiseerd.

Wilt u het plan zien?
Dit voorontwerp-bestemmingsplan Fascinatio Boulevard Noord Kavel NK1’ kunt u bekijken vanaf donderdag 15 december 2022 tot en met woensdag 8 februari in de hal in het gemeentehuis aan de Rivierweg 111. U kunt het plan ook digitaal bekijken op www.ruimtelijkeplannen.nl

Wilt u een reactie geven?
Dan kunt u een zienswijze indienen. U kunt reageren op:
Het voorontwerp-bestemmingsplan inclusief onderzoeken en het HW besluit.

Hoe dient u een zienswijze in?
De stukken liggen voor een periode van acht weken ter inzage. Binnen deze acht weken kan iedereen een zienswijze indienen.

U kunt een zienswijze bij de gemeente indienen door:
1. Het contactformulier op www.capelleaandenijssel.nl in te vullen (vindplaats via de bekendmaking van woensdag 14 december 2022) onder vermelding van: project ‘bestemmingsplan Fascinatio Boulevard Noord Kavel NK1’.

2. Het sturen van een brief aan het college van burgemeester en wethouders, Postbus 70, 2900 AB Capelle aan den IJssel onder vermelding van: project ‘bestemmingsplan Fascinatio Boulevard Noord Kavel NK1’.

3. Het mondeling geven van een zienswijze. Hiervoor neemt u vanaf donderdag 15 december 2022 contact op met Kirsten Menzel, telefoonnummer 010 – 284 8253, e-mail k.menzel@capelleaandenijssel.nl

Bewonersavond 18 januari 2023 

Het ontwerp bestemmingsplan Fascinatio Boulevard Noord, beter bekend als kavel NK1 Havensteder, ligt ter inzage. Dit bestemmingsplan maakt de bouw mogelijk van drie panden met in totaal 161 sociale huurwoningen van woningcorporatie Havensteder. Over het plan houdt de gemeente samen met Havensteder een bewonersavond op woensdag 18 januari 2023.

De informatiebijeenkomst op woensdag 18 januari is een inloopavond. Geïnteresseerden kunnen tijdens de bewonersavond binnenlopen voor informatie over het plan. De bijeenkomst wordt gehouden in het Huis van de Wijk van Fascinatio op de Fascinatio Boulevard 466. Binnenlopen kan vanaf 19:30 uur. De uitnodiging vindt u onderaan deze pagina. 

Planning

2021        Bijeenkomsten klankbordgroep
22-02-22  Subsidie toekenning Provincie Zuid-Holland
Q4 2022  Concept Bestemmingsplan
Q1 2023  Bestemmingsplan ter inzage + informatieavond 18 januari 2023
Q1 2023  Verwachting afronding koopovereenkomst
Q1 2024  Start bouw

Kavelgegevens

  • Oppervlakte : 11.515 m2
  • Huidige bestemming : sociale woningbouw
  • Status kavel : gereserveerd