Capelle aan den IJssel

Fascinatio kavel 2k-4 Studentenhuisvesting ROM/Whitehouse development

Fascinatio

De wijk Fascinatio is de jongste wijk van Capelle aan den IJssel en bestaat sinds 2001. Naam en de inrichting van de wijk zijn ontleend aan het boek Fascinatio, de wonderwind van Tom Manders jr. De wijk bestaat uit een woonwijk met daaromheen een ring van bedrijven en kantoren. Deze ring is door het uitbreken van de kredietcrisis nog niet af. De stagnerende kantorenmarkt en de toenemende vraag naar woonruimte maakt dat ook in deze buitenste ring woningbouw initiatieven mogelijk zijn.

Studentenhuisvesting

Whitehouse Development en de Rotterdamse Ontwikkelmaatschappij (ROM) hebben een voorstel ingediend voor de realisatie van studentenhuisvesting, beoogt exploitant is de IC-group. Het plan voorziet in een woongebouw van 25 meter hoog in baksteenarchitectuur waarin ruimte is voor 342 zelfstandige studentenkamers. Verder wordt voorzien in ondersteunde facilitaire diensten zoals de aanwezigheid van een conciërge, een fitnessruimte en meerdere studieruimten en een dakterras. 

Het plan past niet binnen het huidige bestemmingsplan Fascinatio-Capelsebrug, omdat dat geen woonbestemming op deze locatie toestaat. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, moet worden afgeweken van het bestemmingsplan, hiervoor is een omgevingsvergunning aangevraagd.

Het Procesverloop in het kort

Op 16 mei 2021 is door de initiatiefnemer een vergunning aangevraagd voor de realisatie van het gebouw met toen nog 400 studentenkamers. Voorafgaand hieraan heeft de initiatiefnemer 2 x met wijkbewoners gesproken om de wensen van wijkbewoners zo veel mogelijk op te nemen in het plan. Het college van Burgemeester en Wethouders had het voornemen om een ontwerp vergunning die dit plan mogelijk zou maken ter inzage te leggen. Hiertoe heeft het college op 2 november 2021 aan de gemeenteraad om hiervoor een ontwerp verklaring van geen bedenkingen af te geven.

Een aantal direct omwonenden hebben op 18 oktober 2021 aan de raad een brief gestuurd waarin zij hun ongenoegen uiten over de ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft vervolgens aan de raad verzocht een nadere toelichting te geven op hun plannen. Dit was voor de raad aanleiding om op 30 November 2021 een raadshoorzitting over dit onderwerp te organiseren. Tijdens deze hoorzitting hebben de initiatief nemer, 2 direct omwonenden, de Stichting Wijkbelangen Capelle en het WOP ingesproken. De wijkbewoners vinden een studentencomplex niet passend in hun wijk. Zij maken zich onder meer zorgen over overlast van studenten, parkeren, de omvang van het gebouw en ze vonden dat ze te weinig betrokken waren bij de plannen.

Naar aanleiding van de bezwaren uit de buurt heeft de initiatiefnemer verzocht het voorstel terug te trekken van de raadsvergadering. De initiatiefnemer heeft een nieuw ontwerp gemaakt dat tegemoet komt aan de wensen van de buurtbewoners. Het nieuwe ontwerp heeft één verdieping minder, waardoor het gebouw minder hoog is. Er komen 342 in plaats van 400 studenten te wonen, waardoor ook minder parkeerplaatsen nodig zijn en meer ruimte is voor groen op het terrein. Verder heeft de ontwikkelaar de buurtbewoners uitgenodigd om vergelijkbare projecten te bezoeken. Doel hiervan is de zorgen over de overlast die de studenten kunnen veroorzaken grotendeels weg te nemen. Het WOP is hier op ingegaan en heeft op 4 april 2022 een bezoek gebracht aan projecten in Amsterdam en Utrecht waaronder een pand in beheer van de IC-groep, die gecontracteerd is voor Fascinatio. Ook hebben een aantal raadsleden op 31 augustus 2022 een bezoek gebracht aan het pand van de IC-groep in Utrecht.

Op 18 oktober 2022 heeft de raad besloten het aangepaste plan voor te leggen aan de raad. De raad heeft op 14 november besloten een ontwerp verklaring van geen bedenkingen te verlenen aan het aangepaste plan. 

Publicatie

Ontwerpbesluit omgevingsvergunning, ontwerpbesluit hogere waarden geluid (wegverkeer), het MER-beoordelingsbesluit en de door de raad afgegeven verklaring van geen bedenkingen voor de nieuwbouw van 342 studentenkamers aan de Fascinatio Boulevard kavel 2K4 te Capelle aan den IJssel.

Het college van burgemeester en wethouders maakt bekend dat zij het voornemen heeft om een omgevingsvergunning te verlenen voor het bouwen van 342 studentenkamers aan de Fascinatio Boulevard. Dit initiatief past niet in het geldende bestemmingsplan. De gemeente kan afwijken van het bestemmingsplan door gebruik te maken van artikel 2.12 eerste lid, onder 1 sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Bestemmingsplan
Op 16 mei 2021 is door de initiatiefnemer een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van een woongebouw met ruimte voor studentenkamers en gemeenschappelijke ruimtes. Het initiatief ligt aan de zuidelijke ring van de Fascinatio Boulevard in de wijk Fascinatio. Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan Fascinatio-Capelsebrug. Op de locatie van de boogde woningbouw geldt de bestemming ‘’Bedrijf’’. Woningbouw is niet toegestaan binnen deze bestemming. Daarnaast is conform art 21 lid b van het bestemmingsplan een (binnenplanse) omgevingsvergunning nodig omdat de noordoosthoek, de entrée en de balkons ietwat uit het bouwvlak steken. Deze vergunning kan conform artikel 21 (zonder vvgb) verleend worden als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De footprint van het gebouw is overigens kleiner dan het conform bestemmingsplan maximaal te bebouwen gebied. Tot slot wordt de maximale bouwhoogte niet overschreden.

Naast het bestemmingsplan ‘Fascinatio-Capelse brug’ is ook het paraplubestemmingsplan ‘parkeren’ van kracht, waarin is bepaald dat bij het bouwplan moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de vastgestelde beleidsregels. Het college heeft besloten de parkeernorm voor onzelfstandige kamerbewoning hierop van toepassing te laten verklaren. Conform het parkeerbeleid is rekening gehouden met aanwezigheidspercentages en dubbelgebruik, hierbij is berekend dat er een totale parkeerbehoefte is van 79 parkeerplaatsen. Binnen de grenzen van het plan worden 394 stallingsplaatsen voor fietsen gerealiseerd waarvan 342 inpandige voor bewoners en 52 in de openbare ruimte voor bezoekers.

Het plan is op 6 juli 2022 aangepast van 400 naar 342 woningen, hiermee komt de initiatiefnemer tegemoet aan wensen uit de omgeving. Het gebouw is nu één verdieping lager ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp. Omdat er minder parkeerplaatsen nodig zijn wordt het terrein ‘groener’ ingericht dan het oorspronkelijke ontwerp.

Verklaring van geen bedenkingen
De gemeenteraad heeft op 14 november voor deze vergunning een verklaring afgegeven dat ze geen bedenkingen tegen deze ontwikkeling heeft op deze locatie.

Besluit hogere waarde Wet geluidhinder
In de Wet geluidhinder wordt een voorkeursgrenswaarde en een maximale grenswaarde aangegeven. Deze maximale grenswaarde mag in principe niet worden overschreden. Indien de voorkeursgrenswaarde toch wordt overschreden, maar de maximale grenswaarde niet, moet een zogenaamde ‘hogere waarde procedure’ gevoerd worden. De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van de Rijksweg A16 bedraagt ten hoogste 57 dB inclusief 2 dB correctie artikel 110g Wgh. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De geluidsbelasting overschrijdt ook de maximaal toelaatbare waarde van 53 dB (auto(snel)weg, buitenstedelijk). Uit het akoestisch onderzoek (d.d 8 april 2021) blijkt dat de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor zowel de Abram van Rijckevorselweg (max. 59 dB na aftrek) en de Fascinatio Boulevard (max. 53 dB na aftrek) wordt overschreden. Voor de Abram van Rijckevorselweg kan een hogere waarde verleend worden tot maximaal 53 dB. Boven de 53 dB is het toepassen van dove gevels noodzakelijk.

Hierom moet op basis van de Wet geluidhinder een hogere waarde vastgesteld worden van respectievelijk 53 dB en 54 dB van wegverkeerslawaai voor de Abram van Rijckevorselweg en de Fascinatio Boulevard.

Door het vaststellen van hogere waarden en het opnemen van de verplichting tot het realiseren van dove gevels kan op de locatie een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gewaarborgd.

Wat is de initiatiefnemer van plan?
De ontwikkelaar heeft het voornemen op kavel 2K4 bij de Fascinatio Boulevard een gebouw met 342 studentenkamers te realiseren.

Wilt u het plan bekijken?
Het plan voor de bouw van 342 studentenkamers kunt u bekijken vanaf donderdag 24 november 2022 t/m woensdag 5 januari 2023 in de hal in het gemeentehuis aan de Rivierweg 111. U kunt de stukken ook digitaal inzien op www.ruimtelijkeplannen.nl.

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/?planidn=NL.IMRO.0502.OAB22FascBlvrd2K4 -3001.

Hoe kan ik een reactie geven?
Vanaf donderdag 24 november 2022 t/m woensdag 5 januari 2023 ligt het plan gedurende 6 weken ter inzage. Tijdens deze periode kunt u reageren op het voorgenomen initiatief. Dit kan door het indienen van een zienswijze:

• Iedereen kan zijn of haar zienswijze op het Ontwerpbesluit omgevingsvergunning en/of het Ontwerpbesluit hogere waarden geluid indienen bij het college van burgemeester en wethouders.

U kunt een zienswijze bij de gemeente indienen door:
1. Het contactformulier op www.capelleaandenijssel.nl in te vullen (vindplaats via de bekendmaking van donderdag 24 november 2022 t/m woensdag 5 januari 2023 onder vermelding van: project ‘Fascinatio kavel 2K4’.

2. Het sturen van een brief aan het college van burgemeester en wethouders, Postbus 70, 2900 AB Capelle aan den IJssel onder vermelding van: project ‘Fascinatio kavel 2K’.

3. Het mondeling geven van een zienswijze. Hiervoor neemt u vanaf donderdag 24 november 2022 t/m woensdag 5 januari 2023 contact op met mevrouw K. Menzel, telefoonnummer 010 – 284 8253 (, e-mail k.menzel@capelleaandenijssel.nl

**Het plan
**• Oppervlakte kavel: 3.940 m2
• Huidige bestemming : bedrijf
• Status Kavel : gereserveerd